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“共有产权房”vs“经适房”  有多大区别?

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发表于 2013-12-16 16:46:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
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前日,住房和城乡建设部公布了在住房保障制度方面的一项重大改革,那便是对共有产权保障房的探索提上日程。所谓共有产权房,是指地方政府让渡部分土地出让收益,有的还给予适当财政补助、税费减免,以降低住房的建设成本,然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时,在合同中明确共有双方产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。此新政一出,立刻引发了各界人士激烈的讨论,专家认为此举对于维持社会公平、保障低收入群体的利益无疑具有重大意义。然而面对这新鲜出炉还是烫手山芋的“新”政,代表着不同社会层次的人们看法并不尽然相同。


@北大房地产研究所教授陈国强:


共有产权房是大势所趋。我国城镇化、工业化发展如此迅速,以新就业职工和外来务工人员为代表的“城镇新移民”将成为城市里大部分中低收入的“夹心层”。“夹心层”多具有较好的劳动技能,有一定的住房支付能力,只是由于工作年限短、积累少,导致阶段性住房支付能力不足,他们的住房困难变得越来越突出。


开展共有产权房的改革探索,就是为了在更大范围内解决“夹心层”的住房难题。共有产权产权主体多元化,目的就在于降低门槛,减小购房者的购房压力,保障更多“夹心层”群体。


@住房和城乡建设部副部长齐骥:


在政府的支持下,充分发挥市场作用,能够调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性,有利于加快解决群众住房困难。发展共有产权保障房,符合公平、效率原则,可以避免陷入福利陷阱,有利于保持或激发社会的活力。


@知名财经评论家叶檀:


共有产权房最大的优势是减少寻租空间,住满五年后上市转让,住房保障机构享有优先回购权,住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款,仅这一条就把市场溢价寻租的路子给堵得死死的。


严厉而清晰的规则好处明显。共有产权房推出后门槛一再降低,获益者大大增加,公积金借款毫无阻碍对夹心层更加有利,开发商明确利润率与回款周期,不再出现购地退地的现象,保障房建设资金有了保障,可以实现周转,对未来的中低收入阶层有利。


@杭州住房公积金管理中心工作人员胡慧敏:


从政府角度来说,一个不容回避的事实是:多年来一些地方政府对经济适用房并不热衷,经济适用房的建设屡屡滞后。有关专家认为,之所以出现上述问题,是因为没有解决地方政府的动力和激励问题。在“共有产权”制度之下,政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资,政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利,政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利,并分享经济适用房的升值收益,政府获得这部分转让收益后,将投入后续的住房保障工作,“形成一个资金上的循环”,为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。


@《广州日报》特约记者罗坤:


“共有产权房”,是一个以前未曾出现过的新概念,但从其实施内容来看,它与各地近几年推出的经济适用房并无本质的区别,与北京今年推出的自住型商品房也没有什么两样。我们都看到,经适房的实践效果并不好。这主要在于,房价不是市场化的结果而是政府的规定,长期以来形成的政府在房地产市场上的利益攫取已经使房地产领域的结构出现了扭曲,政府理所当然地认为自己在房地产市场中应该占有利益,然后在此基础上让出一部分利益,以此来体现其对民众住房的保障功能。正是因为有了这样的理念,所以房地产调控才会历经多年却难以见效。


政府对于民众的住房保障,应该负的是一种兜底责任,政府能够提供的只能是公租房,而超出这个范围的住房需求,则应该交给市场。在经适房停下以后,以共有产权房的名义推出的住房,只是换汤不换药,又能与经适房有多少区别呢?共有产权房如果真的推开,政府务必以之为鉴,离开市场。


@新浪网友萍水:


从价格形成机制和出资方式来看,“共有产权房”确认并维护了市场价格。因而,在房价保持高速增长的某段时期,“共有产权房”必将助推房价。长期而言,“共有产权房”对于地方政府和房产商的“利好”,要胜过购买“共有产权房”的低收入群体,更远胜于购买商品房的大众群体。


@中国国际经济交流中心专家马庆斌:


提防共有产权房滋生腐败或者寻租,最好要把握这两个原则,一是一定要设计退出机制,这里面的增值收益应该怎么来分享?同样如果房子降价了,损失又该怎么来分担。二就是将政策的设计和农村闲置宅基地的退出结合起来,如果不把进城人员农村的宅基地盘活,他就没有足够的资金分担购房金额。


@《新京报》社评:


从财产所有权即产权的法律角度看,一个现实的、特定的、独立的物只能设定一个所有权,而不能存在两个或两个以上相互排斥的所有权。这是确立产权制度的逻辑起点和根本意义,如果否认这一点,产权制度就丧失了其制度价值。个人跟政府共有房屋产权,那么一旦主张权利的时候,如果个人跟政府有冲突,那个人权利还存在吗?除了金钱以外的,比如财产处置权。


事实上,为了防止经适房从“保障性住房”异化为“投资性住房”,办法多的是,例如加强房产转让审查;确保经适房购买条件的公平性与真实性;征收房产税等。但无论如何,小小一间经适房,无论如何都犯不上也没有理由让政府挤进来,大家一起当“房主”。


@《武汉晚报》搜房频道编辑马龙生:


联系生活中的实际情况,我以为“产权共有”没那么简单。政府既是保障房的建设、分配、管理者,又是产权人之一,多个角色集于一身,很容易使购房者处于不利地位,从而违背公平、公正。因此,产权共有需要有一个利益关系之外的第三方,来对纠纷做出相应的裁决。那么,谁有资格、有能力担任这个“第三方”呢?


@北京市华远地产股份有限公司董事长任志强:


对低收入无房户进行居住保障是国家责任。用财产权利保障中产则破坏公平权利。保障居住权利,产权应归投资方。财产权名为保障实为分配,必得此失彼,无公平可言。财产权咋分也不会合理。就如美国的低保卡,食品卷只保生存权利而非财产权利。


@新浪网友江南坡:


一直认为住房保障政策中以收入水平而非实际居住状况为准入门槛也是精神错乱的表现,好比人家说饿,你却送人家一大棉袄。宁可不同的政策实现不同的政策目标,也不可同一个政策实现多个政策目标。收入问题应由分配政策调节,比如救助。


@新浪网友小雨:


这政策说明:房价只会涨,因为政府认为未来只会分红,不会共亏。


@凤凰网网友Lili9008:


这个操作空间太大了。全民公有的国企,几折腾,就变私人的了,这半公半私的房子,更不好说。政府改变卖地土财主的角色,变身投资客参与经济活动,并且是已强制手段,通过低价买入,高价卖出,你认为这符合规律吗?是正常社会行为吗?任何与产权挂钩的政府保障房都会成为少数人的肥肉。

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